Condono Edilizio

Con la Circolare n. 3/2010 l’Agenzia del Territorio interviene nuovamente sulle disposizioni dell’art.19, comma 14, del D.L. 78/2010, relative all’obbligo di indicare negli atti immobiliari i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità delle stesse allo stato di fatto dell’immobile.
Con la conversione del D.L. 78/2010, è stato previsto, inoltre, che quest’ultima dichiarazione possa essere sostituita da un’attestazione di conformità resa da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
L’Agenzia del Territorio precisa che gli obblighi introdotti con la “manovra economica” non riguardano:

• gli atti relativi ai cosiddetti “beni comuni non censibili”, cioè porzioni comuni a diverse unità immobiliari e prive di autonoma capacità reddituale, quali, ad esempio: le scale, gli androni, le aree di passaggio, i cortili, i terrazzi condominiali, etc.;
• gli atti immobiliari relativi ai cosiddetti “beni comuni censibili”, ossia a quei beni comuni a più unità immobiliari, ma dotati di autonoma capacità reddituale (quali l’alloggio del portiere), quando il trasferimento delle relative “quote e diritti” avvenga unitamente e per effetto della cessione dell`unità immobiliare cui gli stessi accedono.

Diversamente, risultano assoggettati ai nuovi obblighi dichiarativi gli atti che dispongono il trasferimento autonomo dei “beni comuni censibili”, da parte dei condomini (in tal caso, infatti, l`unità oggetto di cessione perde la funzione di “bene condominiale”).
L’Agenzia del Territorio ribadisce, inoltre, quanto già precisato nella precedente Circolare n. 2/2010, circa l`esclusione, dalle nuove prescrizioni, degli atti aventi ad oggetto immobili iscritti nelle categorie “fittizie” del Gruppo F, quali i fabbricati in corso di costruzione, le unità “collabenti”, le unità in corso di definizione, i lastrici solari e le aree urbane.
Devono, invece, ricomprendersi nell’ambito applicativo delle nuove disposizioni gli atti aventi ad oggetto le unità immobiliari cd. “afferenti”, relative all’edificazione di nuovi piani, o nuovi corpi di fabbrica, su un lotto già edificato e censito al catasto (ad esempio, autorimesse, magazzini, etc.).
Nella medesima Circolare, infine, viene confermato che, sotto il profilo catastale, assumono rilevanza, e quindi vanno necessariamente dichiarati, tutti gli interventi influenti sul classamento e sulla rendita dell`unità immobiliare, quali gli ampliamenti effettuati successivamente alla redazione della planimetria, ovvero le modifiche interne che incidono sulla consistenza.
Diversamente, non devono essere dichiarate le variazioni che non influiscano sugli elementi necessari alla corretta determinazione della rendita catastale dell`unità immobiliare, quale ad esempio la modifica esterna del fabbricato dove questa è situata, qualora tale intervento non abbia determinato alcuna variazione sul perimetro della singola unità oggetto di cessione.
L’Agenzia del Territorio ha avviato, in via sperimentale, il servizio di consultazione telematica delle planimetrie catastali, cui verranno successivamente abilitati, oltre ai notai, tutti i tecnici iscritti agli albi professionali ed incaricati della presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

La regolarizzazione deve essere fatta in funzione della rendita catastale. Il costo dell’operazione è di circa 1.500 euro

Un nuovo problema per i proprietari di immobili: il passaggio di mano di case senza mappe catastali in regola rischia di essere nullo. Di conseguenza i proprietari di circa tre milioni di unità immobiliari dovranno rivolgersi a un professionista per la regolarizzazione della mappa.

Il costo dell’operazione è in funzione delle dimensioni dell’abitazione: per un appartamento di 100 metri quadrati, con una pertinenza, il costo si aggira attorno alle 1.500 euro.

Attenzione, però, l’obbligo di aggiornamento è previsto nei soli casi di interventi che abbiano comportato una variazione della rendita catastale. Chi, per esempio, ha spostato una porta senza alterare il numero dei vani non deve fare alcunché.

A detta dell’associazione dei piccoli proprietari l’obbligo è più forte nel mezzogiorno, dove oltre il 30% delle planimetrie depositate al catasto non sembrerebbero conformi allo stato di fatto dell’immobile. Discorso diverso per quelle proprietà che, invece, una piantina non l’hanno mai avuta: più o meno due milioni e mezzo, soprattutto di vecchi immobili. Tirando le somme l’operazione “regolarizzazione mappe” dovrebbe interessare circa tre milioni di unità immobiliari.

4 milioni di abitazioni realizzate negli ultimi 15 anni, scarsa qualità, case vuote e carenza di alloggi tra le priorità di intervento
Quattro milioni di abitazioni realizzate negli ultimi 15 anni, un milione di case vuote nelle grandi città a fronte di un rilevantissimo disagio abitativo, con oltre 110mila famiglie sfrattate solo negli ultimi due anni, e una forte crisi del settore edilizio. E’ questa la situazione del “mattone” in Italia, sulla quale si è fatto il punto nel convegno Un’altra casa? organizzato a Roma da Legambiente.

L’associazione ha presentato, per l’occasione, tutti i numeri sulla situazione del cemento e del consumo di suolo nel nostro Paese, ma anche le sue proposte per dare risposta ai problemi delle città italiane e rilanciare il settore delle costruzioni, che attraversa una delle più gravi crisi che si ricordino e ha già lasciato negli ultimi due anni senza lavoro almeno 200.000 persone e portato alla chiusura di 15mila imprese edili.

All’appuntamento sono intervenuti, tra gli altri, Vittorio Cogliati Dezza, presidente di Legambiente, Anna Marson, assessore all’urbanistica Regione Toscana, Roberto Della Seta, capogruppo Pd Commissione ambiente Senato, Fabio Granata, presidente commissione cultura Camera dei Deputati, Massimo Ghiloni, ANCE, Federico Oliva, presidente INU, Edoardo Zanchini, responsabile urbanistica Legambiente.

La crisi del settore delle costruzioni in Italia – ha messo in luce Legambiente -, lo scempio del paesaggio realizzato in questi anni e la situazione di disagio abitativo che vivono centinaia di migliaia di famiglie, in difficoltà a trovare una casa a prezzi accessibili, sono alla base della crisi economica che stiamo vivendo. Perché a spingere la realizzazione, tra il 1995 e il 2009, di 4 milioni di abitazioni – per oltre 3 miliardi di metri cubi di cemento – non è stata la domanda delle famiglie, ma la speculazione  edilizia più bieca, per cui il prezzo delle case rimane irraggiungibile per chi ne ha bisogno, a cominciare dai giovani, dagli anziani e dagli immigrati.

Sono due i fenomeni più rilevanti e drammatici prodotti da questi anni di urbanizzazione. Il primo è rappresentato dalle periferie delle principali aree urbane, che sono cresciute senza alcun progetto metropolitano e ambientale, senza servizi e senza trasporto urbano. E la questione del disagio non riguarda solo l’accesso alla casa, ma più in generale la qualità della vita in queste periferie, prive di efficienti collegamenti ferroviari e metropolitani e da cui i residenti sono costretti a spostarsi in auto, senza speranze che la situazione migliori nei prossimi anni.Il secondo è la crescita dissennata di seconde case sulle aree costiere e, in generale, nei territori più belli e sensibili del Paese.

“Negli ultimi sei mesi ci sono stati ben otto tentativi di far passare un nuovo condono – ha dichiarato Vittorio Cogliati Dezza – e nella manovra in discussione in Parlamento si scambia la semplificazione con una deregulation esasperata. Ciò dimostra l’incapacità della nostra classe dirigente di pensare a un modello di sviluppo che valorizzi le vere ricchezze del nostro Paese e la sua inadeguatezza ad affrontare le questioni edilizie e abitative. Oltre a peggiorare la qualità della vita delle persone, l’urbanizzazione selvaggia le espone a nuovi rischi, perché nulla si fa sul fronte della sicurezza idrogeologica e sismica”.
Se si vuole uscire dalla crisi economica, bisogna, allora, mettere in campo nuove idee e politiche per i centri urbani, e sostituire al modello di sviluppo centrato sul mattone, che caratterizza l’Italia, un altro più moderno e attento all’innovazione energetica e tecnologica, che abbia al centro il recupero del patrimonio edilizio, fermi il consumo di suolo e dia risposta alla domanda abitativa.

“La capacità di valorizzare le qualità del territorio italiano è una chiave imprescindibile per rispondere alle sfide della globalizzazione – ha commentato Edoardo Zanchini – e senza una chiara consapevolezza politica e culturale che lo sviluppo economico imperniato sul mattone è giunto a un punto morto, non usciremo da una situazione complicata e delicata come quella che stiamo vivendo. Per mettervi mano occorre avere ben presenti gli errori che l’hanno generata. Il primo sta nel pensare che sia principalmente una questione di procedure e che la risposta sia una deregulation sempre più spinta. Il secondo è credere che le questioni edilizie e urbanistiche siano da risolvere a livello locale, con strumenti e contrattazioni a livello comunale. Con Comuni che ripianano i bilanci con gli oneri di urbanizzazione di speculazioni edilizie, ma continuano a non avere aree o soldi per realizzare gli interventi di cui ci sarebbe bisogno, a meno di non regalare altri metri cubi alla speculazione”.

Nel dossier, Legambiente ricostruisce i numeri del consumo di suolo in Italia, che ha divorato oltre 21mila chilometri quadrati e rappresenta una rilevante questione ambientale e paesaggistica. Vengono mediamente mangiati dal cemento ogni anno 500 km quadrati: circa 3 volte la superficie del Comune di Milano. Ma più che i numeri assoluti (basti dire che le aree con presenza di boschi sono cresciute tra il 1990 e il 2010 di circa il 20%) sono i processi prodotti nei diversi territori a far pensare; non è solo una questione di quantità ma soprattutto di qualità delle scelte insediative. A preoccupare sono aree dove, negli ultimi 20 anni, l’urbanizzazione ha completamente stravolto il paesaggio, spesso con conseguenze irreversibili. Il rischio più grande che l’Italia sta correndo è che non ci si renda conto che il paesaggio è la sua risorsa più preziosa. E se in teoria, il nostro è uno dei Paesi con vincoli paesaggistici più diffusi al mondo – comprendono il 47% del territorio, a dimostrazione del pregio e dell’originalità del nostro paesaggio – nella pratica queste indicazioni rimangono senza riferimenti e controlli, per i ritardi delle Regioni nel completare e aggiornare i Piani e per la latitanza del ministero dei Beni culturali, a cui si aggiunge quella dei dicasteri dell’Ambiente e delle Infrastrutture per quanto riguarda il dissesto idrogeologico, l’inquinamento delle aree urbane, l’edilizia abitativa.

Per Legambiente, serve un ministero che si occupi dell’insieme delle politiche che riguardano le aree urbane e degli alloggi. “In tutti i principali Paesi europei, negli Stati Uniti come in Russia, in Cina e India esiste un ministero che si occupa dei problemi delle città e dell’edilizia abitativa – ha sottolineato Zanchini -. Non dobbiamo riportare poteri allo Stato, semmai pretendere che finalmente si esercitino indispensabili compiti di indirizzo in materie fondamentali come il governo del territorio, la tutela dell’ambiente e del paesaggio, il diritto alla casa e all’accesso ad alcuni servizi essenziali. Indirizzi che saranno le Regioni a declinare con norme regionali e i Comuni a introdurre nei loro strumenti di pianificazione, ma senza le quali è impossibile muovere alcun cambiamento”.

Un’altra questione da affrontare è la pessima qualità dell’edilizia costruita negli ultimi 15 anni. Occorre una politica che riqualifichi e migliori le prestazioni energetiche del parco immobiliare esistente. Mentre in tutta Europa si guarda, infatti, a come innovare il settore, da noi si continuano a costruire brutti edifici e arretrati dal punto di vista tecnologico. Di positivo c’è il successo di uno strumento come quello delle detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie (il cosiddetto “36%”), che ha permesso di realizzare interventi su ben 4 milioni e 100 mila abitazioni, ma che riguarda singoli interventi di privati che hanno un certo livello di reddito e, ad esempio, non ha mosso nulla nel Mezzogiorno. E puntare sull’innovazione energetica è una ricetta che non può essere ancora rinviata, la nuova direttiva europea in materia di efficienza energetica in edilizia ha stabilito che dal 2021 tutti i nuovi interventi pubblici e privati dovranno avere consumi ed emissioni “prossime allo zero”. Questa prospettiva va costruita con attenzione, per permettere al settore delle costruzioni di arrivarci preparato e realizzare così quel progressivo miglioramento delle competenze del settore e delle prestazioni degli edifici.

Occorre, inoltre, uscire dalla logica – che ha prodotto danni inenarrabili nel territorio – per cui solo continuando a costruire case si potrà dare risposta alla domanda abitativa. Per fornire una possibilità a studenti, giovani coppie, immigrati e a chi oggi è in sofferenza occorre puntare alla creazione di un patrimonio di abitazioni pubbliche in affitto a prezzi accessibili. In Italia quasi l’80% delle famiglie vive in una casa di proprietà: un livello, tra i più alti d’Europa, che non è conseguenza di un maggiore benessere, ma della mancanza di alternative, cioè delle carenze del mercato dell’affitto, sia privato che pubblico. Per cambiare questa situazione occorre una politica nazionale che metta al centro il tema degli alloggi in affitto e una politica di finanziamento e di agevolazioni fiscali. Servono novità anche sul fronte fiscale, in modo da premiare l’innovazione e creare le condizioni per cui il recupero diventi competitivo rispetto alle nuove edificazioni. In modo da dare ai Comuni gli strumenti per un’efficace gestione del patrimonio edilizio esistente sia pubblico che privato, e di mettere in moto interventi capaci di dare risposta al disagio abitativo.

viaCONSUMO DI SUOLO, CRITICITÀ NEL DOSSIER DI LEGAMBIENTE.